一、土地增值稅的征稅范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”） 并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。

要判斷一個行為是否屬于土地增值稅的征稅范圍，可以根據(jù)以下三個標準來判斷：

1. 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有。

   • 屬于征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。
   • 不屬于征稅范圍：轉(zhuǎn)讓集體土地所有權(quán)或使用權(quán)（如無特殊政策，集體土地需先由國家征用變?yōu)閲�有后，才能轉(zhuǎn)讓）。

2. 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

   • 屬于征稅范圍：產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈與（雖名為贈與，但實質(zhì)為有償轉(zhuǎn)讓的情況）。
   • 不屬于征稅范圍：

     • 土地使用權(quán)出讓（國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為）。
     • 房地產(chǎn)的出租（產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移）。
     • 房地產(chǎn)的抵押（在抵押期間不征，待抵押期滿后，若因抵債而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則需征稅）。
     • 房地產(chǎn)的繼承（無償轉(zhuǎn)讓，非有償交易）。
     • 房地產(chǎn)的代建房行為（產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移）。
     • 房地產(chǎn)的重新評估（產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，無增值收益）。

3. 是否取得收入。

   • 屬于征稅范圍：轉(zhuǎn)讓行為并取得了包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的經(jīng)濟利益。
   • 不屬于征稅范圍：上述的繼承、贈與（直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，以及公益性贈與）等無償轉(zhuǎn)讓行為。

總結(jié)：同時滿足“國有土地”、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”、“取得收入”這三個條件，通常就需要繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的主要稅收優(yōu)惠

土地增值稅的優(yōu)惠政策主要集中在以下幾個方面：

1. 建造普通標準住宅出售

• 政策內(nèi)容：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20% 的，免征土地增值稅。
• 注意事項：

  • “普通標準住宅”的標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，通常涉及住宅小區(qū)容積率、單套建筑面積、實際成交價格等指標。
  • 如果增值率超過20%，則應就其全部增值額按規(guī)定計稅，不能僅對超過部分計稅。
  • 對于既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。未分別核算或不能準確核算的，其建造的普通標準住宅不能適用該項免稅規(guī)定。

2. 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

• 政策內(nèi)容：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
• 解釋：這主要是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

3. 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

• 政策內(nèi)容：因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照上述“征用、收回”的規(guī)定，免征土地增值稅。

4. 個人銷售住房

• 這是最常用、最廣為人知的優(yōu)惠政策。
• 政策內(nèi)容：

  • 居民個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用住房的，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。
  • 居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
  • 居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
• 注意：此政策中的“居住年限”通常與個人所得稅相關(guān)政策中的“滿五唯一”等概念相關(guān)聯(lián)，具體執(zhí)行時需結(jié)合當?shù)囟悇諜C關(guān)的規(guī)定。

5. 企業(yè)改制、重組過程中的稅收優(yōu)惠

• 為支持企業(yè)改制、重組，國家在一定時期內(nèi)對以下情況給予暫不征或免征土地增值稅的優(yōu)惠（政策有明確的執(zhí)行期限，需關(guān)注最新文件）：

  • 非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或股份有限公司，對改制前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。
  • 兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個新企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。
  • 企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。
  • 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。

6. 合作建房

• 政策內(nèi)容：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但建成后轉(zhuǎn)讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅。

重要提示：

1. 政策時效性：稅收政策，尤其是針對企業(yè)重組等的優(yōu)惠，常有明確的執(zhí)行期限，在實際操作中務必以國家稅務機關(guān)發(fā)布的最新文件為準。
2. 地方差異：部分優(yōu)惠政策（如普通住宅標準）的具體執(zhí)行標準由地方政府制定，可能存在地區(qū)差異。
3. 咨詢專業(yè)人士：在進行重大的房地產(chǎn)交易或企業(yè)重組前，強烈建議咨詢專業(yè)的稅務顧問或當?shù)囟悇諜C關(guān)，以確保準確理解和適用相關(guān)政策。