一、土地增值稅的征稅范圍核心原則

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱“轉讓房地產”）并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

簡單來說，要征收土地增值稅，必須同時滿足三個基本要素：

1. 轉讓的是“國有土地使用權”：集體土地不在直接征稅范圍內（特殊情況見下文）。
2. 發(fā)生了“轉讓”行為：即所有權或使用權發(fā)生了轉移。
3. 取得了“收入”：這是有償行為，無償贈與等一般不計稅（非公益性質除外）。

二、判定標準（兩個關鍵）

判斷一個行為是否屬于土地增值稅的征稅范圍，主要看以下兩條：

1. 轉讓的土地使用權是否為國有土地？

   • 是：可能征稅。
   • 否（如農村集體土地）：不直接征稅。但國家依法征用、征收后，再轉讓的，則屬于征稅范圍。

2. 土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權是否發(fā)生轉移？

   • 是：可能征稅。
   • 否：不征稅（例如出租，產權沒轉移，只收租金，不交土地增值稅）。

三、具體征稅范圍（四種主要情形）

根據上述原則和標準，以下情況均屬于土地增值稅的征稅范圍：

1. 轉讓國有土地使用權

   • 指土地使用者通過出讓等方式取得國有土地使用權后，將其單獨出售、交換或贈與的行為。

2. 房地產開發(fā)與銷售

   • 這是最常見的情況。指房地產開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)后，銷售新建商品房及其配套設施的行為。

3. 存量房地產的轉讓

   • 指單位和個人轉讓已擁有產權的舊房及建筑物，包括二手房銷售。

4. 視同銷售行為 以下情形雖然形式特殊，但也被視同轉讓房地產，需要繳納土地增值稅：

   • 以房地產進行投資、入股：雖然暫時沒有現金收入，但取得了股權（非房開企業(yè)暫免征收，房開企業(yè)或非房開企業(yè)將投資改為轉讓時需征收）。
   • 合作建房，建成后轉讓的：一方出地，一方出錢，合作建房，建成后分房自用的暫免征收；但如果建成后轉讓的，則屬于征稅范圍。
   • 房地產的交換：包括個人之間互換住房，需要就差額部分繳納土地增值稅（個人互換自有居住用房經核實可免征）。
   • 被兼并企業(yè)的房地產轉讓到兼并企業(yè)中。
   • 以房地產抵債。
   • 代建房行為：如果房產建成后，開發(fā)企業(yè)不辦理產權轉移，而是收租或取得固定收入，則不征稅。如果辦理了產權轉移，則視同銷售。

四、不屬于征稅范圍的常見情形

1. 房地產的繼承：無償行為，無收入，不征稅。
2. 房地產的贈與：

   • 公益性贈與（贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人、通過公益性機構用于公益事業(yè)）：不征稅。
   • 非公益性贈與：需要征稅。
3. 房地產的出租：產權未轉移，只取得租金收入，不征土地增值稅（但需繳納其他稅如房產稅）。
4. 房地產的抵押：在抵押期間不征稅。待抵押期滿后，若因無力償還債務而用房地產抵債，此時產權發(fā)生轉移，則需征稅。
5. 國家依法征用、收回房地產：給予補償，但屬于政府行為，不征稅。
6. 房地產的代建房行為：產權未轉移，不征稅。
7. 房地產的重新評估：產權未發(fā)生轉移，不征稅。 希望這個詳細的解釋能幫助您全面理解土地增值稅的征稅范圍。