納稅人提供房屋租賃服務采取預收款方式時，增值稅和企業(yè)所得稅的處理方式如下： 增值稅處理 1.納稅義務發(fā)生時間 根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。無論是否開具發(fā)票，均需在收到預收款的當期確認增值稅銷項稅額并申報納稅。 2.稅率與計稅方法 · 一般納稅人： · 出租非住房（如廠房、寫字樓等），若房產取得時間在2016年5月1日后，適用一般計稅方法，稅率為9%；若房產取得時間在2016年4月30日前，可選擇簡易計稅方法，稅率為5%。 · 出租住房，若為住房租賃企業(yè)向個人出租住房，可選擇簡易計稅并享受減按1.5%征收增值稅的優(yōu)惠；其他一般納稅人出租住房適用一般計稅方法，稅率為9%。 · 小規(guī)模納稅人： 適用簡易計稅方法，征收率為5%。若月銷售額未超過15萬元（季度銷售額未超過45萬元），可享受免征增值稅政策；若一次性收取租金且分攤后的月租金收入未超過10萬元，也可免征增值稅。 3.發(fā)票開具 納稅人應在發(fā)生增值稅納稅義務時開具發(fā)票，可一次性開具全部租金對應的發(fā)票，也可根據實際租賃進度分期開具。
企業(yè)所得稅處理 1.收入確認原則 根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 · 若租賃期限跨年度且租金提前一次性支付，根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號），出租人可對已確認的收入在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。 · 例如，企業(yè)一次性預收3年租金，可在3年內每年均勻確認收入，而非一次性計入預收當年的應納稅所得額。 2.稅務處理選擇 · 一次性確認收入：若企業(yè)有以前年度虧損且彌補年限即將到期，可選擇一次性確認收入，利用虧損彌補減少未來年度稅負。 · 分期確認收入：若企業(yè)無虧損或虧損彌補年限較長，分期確認收入可推遲納稅義務，緩解資金壓力。 注意事項 · 房產稅與印花稅：房產稅按年征收，各地政策差異較大，需結合當?shù)匾?guī)定確定計稅依據和納稅期限；印花稅在簽訂租賃合同時一次性繳納。 · 政策適用條件：享受增值稅優(yōu)惠（如住房租賃企業(yè)1.5%稅率、小規(guī)模納稅人免稅等）需符合相應條件，如備案要求、租賃對象限制等，需注意留存相關資料備查。建議企業(yè)根據自身情況選擇合適的稅務處理方式，并及時與當?shù)囟悇諜C關溝通確認具體操作細節(jié)，確保合規(guī)納稅。 |
