住房的“原值”（也稱為“房屋原值”或“房產(chǎn)原值”）指的是為取得該住房并使其達(dá)到可使用狀態(tài)所發(fā)生的全部合理的、必要的支出總和。

它不僅僅是購房合同上的價格，還包含一系列相關(guān)的費(fèi)用。具體來說，住房原值通常包含以下幾大類：

1. 購置價款：

   • 購買該住房時實(shí)際支付的購房款（合同價格）。
   • 這是最主要的組成部分。

2. 在購置過程中由買方承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)：

   • 契稅：購買住房時向稅務(wù)部門繳納的稅款。
   • 印花稅：簽訂購房合同等憑證時繳納的稅款（目前住宅買賣通常免征印花稅，但政策可能有變化，歷史上是包含的）。
   • 登記費(fèi)/產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)費(fèi)：辦理房屋所有權(quán)登記、過戶等手續(xù)時向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)繳納的費(fèi)用。
   • 專項(xiàng)維修資金：按規(guī)定或約定繳納的，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金（通常計入原值）。
   • 交易手續(xù)費(fèi)（如有）：支付給交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或中介的費(fèi)用（如果是買方承擔(dān)且合理必要）。

3. 達(dá)到可使用狀態(tài)前發(fā)生的可直接歸屬的費(fèi)用：

   • 裝修費(fèi)：在房屋交付后、正式使用前發(fā)生的基礎(chǔ)性、必要的裝修支出（例如：毛坯房的水電管線改造、墻面地面基礎(chǔ)處理、廚衛(wèi)基本設(shè)施安裝等）。注意： 后期為提升舒適度或美觀進(jìn)行的豪華裝修、裝飾性支出、家具家電購置等，通常不計入房產(chǎn)原值，它們屬于獨(dú)立的固定資產(chǎn)或費(fèi)用化支出。
   • 改建、擴(kuò)建支出（在初始取得時）：如果在購入后、正式使用前就進(jìn)行了必要的結(jié)構(gòu)改造或擴(kuò)建，使其達(dá)到預(yù)期使用狀態(tài)，這部分合理支出應(yīng)計入原值。

總結(jié)關(guān)鍵點(diǎn)：

• 核心是“取得成本”+“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前的必要支出”。
• 包含相關(guān)稅費(fèi)：契稅是必含項(xiàng)，其他在購置環(huán)節(jié)由買方承擔(dān)的、合理的、必要的稅費(fèi)也包含。
• 基礎(chǔ)裝修計入：為滿足基本居住功能所必需的基礎(chǔ)裝修費(fèi)用通常計入。
• 豪華裝修不計入：提升性、奢侈性、裝飾性的裝修以及家具家電不計入房產(chǎn)原值。
• 后續(xù)改良支出通常不計入原值：房屋購入并投入使用后，再次發(fā)生的裝修、改建、擴(kuò)建等支出，通常作為資本性支出增加房產(chǎn)的賬面價值（凈值），或者費(fèi)用化處理，而不是計入“原值”。原值一般指初始取得時的成本基礎(chǔ)。
• 目的相關(guān)：住房原值的主要應(yīng)用場景是計算房產(chǎn)稅（從價計征時）、個人所得稅（如財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）以及會計核算中的固定資產(chǎn)入賬價值。

簡單記憶： 住房原值 ≈ 購房合同價 + 買房時你交的契稅等必要稅費(fèi) + 辦證費(fèi)用 + 基礎(chǔ)維修基金 + 讓毛坯房能住人的基礎(chǔ)裝修錢。

重要提示：

• 具體政策細(xì)節(jié)（如哪些稅費(fèi)明確計入、裝修費(fèi)用如何界定等）可能因國家/地區(qū)、具體稅種（房產(chǎn)稅、所得稅）、會計核算準(zhǔn)則的不同而略有差異。
• 在進(jìn)行稅務(wù)申報（尤其是出售房產(chǎn)計算個人所得稅）或會計核算時，務(wù)必以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)或相關(guān)會計準(zhǔn)則的最新規(guī)定為準(zhǔn)。