對于無法評估價格但有購房發(fā)票的舊房，在計算土地增值稅扣除項目金額時，主要依據(jù)的是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，以及國家稅務總局的相關規(guī)定（如財稅字[1995]48號文）。
核心原則是：當舊房及建筑物的評估價格不可用時，可以提供購房發(fā)票作為扣除依據(jù)，并采用“發(fā)票金額加計扣除”的方法進行計算。
以下是具體的計算步驟和要點：
確認扣除項目： 土地增值稅的扣除項目主要包括：
- 取得土地使用權所支付的金額： 如果發(fā)票中單獨列明了土地價款，或者能提供單獨的土地使用權的支付憑證，可按此計算。
- 舊房及建筑物的評估價格： 這恰恰是您遇到困難的部分（無法評估）。
- 與轉讓房地產有關的稅金： 包括轉讓時繳納的城建稅、教育費附加、印花稅（房企除外）等。
- 財政部規(guī)定的其他扣除項目： 主要是針對房地產開發(fā)企業(yè)的加計扣除（20%），對于轉讓舊房的非房企納稅人，此項通常不適用。
針對“舊房及建筑物的評估價格”不可用的處理（核心）：
當無法取得評估價格，但能提供購房發(fā)票時，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）以及更早的財稅字[1995]48號文精神，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止**每年加計5%**計算扣除。同時，購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
計算公式為：
扣除項目金額 = 購房發(fā)票所載金額 × (1 + 5% × n) + 購房時繳納的契稅 + 轉讓環(huán)節(jié)繳納的相關稅金
- 購房發(fā)票所載金額： 指不動產銷售發(fā)票或營改增前的銷售不動產發(fā)票上注明的價款（不含增值稅）。如果是營改增后取得的增值稅發(fā)票，應為發(fā)票上注明的不含增值稅金額。
- n： 指從發(fā)票開具日期所在年份起（含）至轉讓合同簽訂或產權過戶年份止（含）的年數(shù)。計算時，不足一年的部分可以按年限折算，但超過半年（含）可按一年計算，不足半年則忽略不計。 （具體執(zhí)行尺度可能略有差異，建議咨詢主管稅務機關）。
- 購房時繳納的契稅： 需要提供契稅完稅憑證原件或經(jīng)稅務機關認可的復印件。
- 轉讓環(huán)節(jié)繳納的相關稅金： 指本次轉讓舊房過程中實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅（非房企）等。注意： 本次轉讓繳納的增值稅（或營業(yè)稅）本身不屬于扣除項目。
關鍵點說明：
- “每年加計5%”的本質： 這實際上是對持有期間“時間價值”和“通貨膨脹”等因素的一種補償性扣除，用來替代無法確定的“重置成本”和“成新度折扣”。
- 契稅的處理： 購房時的契稅是單獨作為扣除項列支的，不參與“每年加計5%”的計算。即，加計5%的基數(shù)僅指發(fā)票金額本身。
- 發(fā)票要求： 必須是合法有效的購房發(fā)票原件或經(jīng)稅務機關認可的復印件。發(fā)票信息需清晰可辨。
- 房屋成新度： 采用發(fā)票加計扣除法后，不再考慮房屋的實際成新度（折舊程度）。 加計扣除的年限已經(jīng)隱含了對房屋價值隨時間變化的補償。
- 無發(fā)票且無評估價： 如果既不能提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票（或提供的發(fā)票不被稅務機關認可），根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，稅務機關有權實行核定征收，即按轉讓收入的一定比例（核定征收率）征收土地增值稅。核定征收率由各省稅務機關規(guī)定。
操作步驟建議：
- 整理憑證： 準備好原始購房發(fā)票（或合規(guī)復印件）、購房契稅完稅憑證。
- 計算持有年限(n)： 確定發(fā)票開具年份（起始年）和本次轉讓合同簽訂/產權過戶年份（終止年），計算實際持有年數(shù)（按前述規(guī)則計算n）。
- 計算發(fā)票加計額：
發(fā)票金額 × 5% × n - 計算扣除項目總額：
發(fā)票金額 + 發(fā)票加計額 + 購房契稅 + 本次轉讓環(huán)節(jié)相關稅金 - 計算土地增值稅： 根據(jù)增值額與扣除項目金額的比率（增值率），查找對應的稅率和速算扣除數(shù)進行計算。
- 咨詢主管稅務機關： 強烈建議在正式申報前，攜帶相關憑證到房產所在地的主管稅務機關進行咨詢確認。各地在持有年限計算（如跨年、不滿年）、憑證要求等方面可能存在細微執(zhí)行差異。稅務機關有最終的認定權。
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